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FAR की फुल फॉर्म Floor Area Ratio होती है. FAR को हिंदी में फर्श क्षेत्र अनुपात कहते है. फ्लोर एरिया रेशियो FAR किसी बिल्डिंग के कुल नेट फ्लोर एरिया के कुल लॉट एरिया का अनुपात अनुपात है. Land Area के Square Footage द्वारा Building में कुल Square Footage को विभाजित करके गणना.
मंजिल क्षेत्र अनुपात (FAR) अचल संपत्ति में सबसे अधिक बार उपयोग किए जाने वाले शब्द में से एक है. लेकिन दोस्तों क्या आप जानते हैं कि इसका क्या मतलब होता है? फ्लोर एरिया रेशियो (FAR) किसी बिल्डिंग के प्लॉट के एरिया का अनुपात है, जिस पर वह खड़ा है.
उदाहरण के लिए यदि 2,000 वर्ग फुट वर्ग फुट का भवन 1,000 वर्ग फुट के भूखंड पर है तो फर्श का क्षेत्रफल अनुपात 2. है. यदि 1,000 वर्ग फुट के भूखंड पर 3,000 वर्ग फुट का भवन खड़ा है तो फर्श का क्षेत्रफल 3 है और इसी तरह पर.
FAR एक इमारत के कुल फर्श क्षेत्र सकल तल क्षेत्र का अनुपात है, जिस पर यह बनाया गया है. इसका उपयोग अक्सर भवन-भूमि अनुपात के साथ-साथ शहर नियोजन में एक नियम के रूप में किया जाता है. शर्तें ज़ोनिंग के माध्यम से इस तरह के अनुपात पर लगाई गई सीमाओं को भी संदर्भित कर सकती हैं.
फ्लोर एरिया रेशियो (FAR) एक ऐसा शब्द है जिसका उपयोग अक्सर रियल एस्टेट में किया जाता है और यह देश में विकास के लिए महत्वपूर्ण निर्धारकों में से एक है. भारत के निर्माण के मामले में कम FAR माना जाता है. रियल एस्टेट उद्योग हमेशा FAR में बढ़ोतरी के लिए तरस रहा है. तेजी से शहरीकरण ने पहले से ही सीमित भूमि संसाधनों पर दबाव डाला है, खासकर दिल्ली में. अतिरिक्त FAR अतिरिक्त स्थान और मांग और आपूर्ति अंतर को पूरा करने में डेवलपर्स की मदद करेगा.
FAR प्रयोग करने योग्य फर्श क्षेत्र की कुल राशि के बीच का संबंध है, जो किसी इमारत के पास है या जिस क्षेत्र में भवन खड़ा है, उसके कुल क्षेत्रफल की अनुमति है. उच्च अनुपात की संभावना एक घने या शहरी निर्माण का संकेत देती है. स्थानीय सरकारें ज़ोनिंग कोड के लिए फ़्लोर एरिया अनुपात का उपयोग करती हैं.
फ्लोर एरिया रेशियो (FAR) जिसे फ्लोर एरिया इंडेक्स (FSI) के रूप में भी जाना जाता है बिल्डिंग के कुल फ्लोर एरिया का अनुपात है जिस पर बिल्डिंग बनाई गई है. और फर्श क्षेत्र राशन की गणना भवन के कुल या सकल, फर्श क्षेत्र को बहुत के सकल क्षेत्र द्वारा विभाजित करके की जा सकती है.
FAR गणना = सभी मंजिलों पर कुल कवर क्षेत्र, सकल तल क्षेत्र / भूखंड का क्षेत्र
हर शहर में एक सीमित स्थान है जो सुरक्षित रूप से इस्तेमाल किया जा सकता है. और उस सुरक्षित बिंदु से परे अंतरिक्ष का उपयोग अनुचित तनाव डालता है. इसे कभी-कभी सुरक्षित लोड कारक के रूप में जाना जाता है और FAR वह सुरक्षित लोड कारक है.
जनसंख्या की गतिशीलता, वृद्धि पैटर्न और निर्माण गतिविधियों के कारण फर्श क्षेत्र अनुपात भिन्न होता है और क्योंकि भवन का निर्माण होता है उस भूमि की प्रकृति भिन्न होती है. औद्योगिक आवासीय वाणिज्यिक कृषि और गैर-कृषि क्षेत्रों में अलग-अलग सुरक्षित लोड कारक हैं इस प्रकार उनके पास आमतौर पर अलग-अलग FAR हैं. अंत में सरकारों ने नियम और प्रतिबंध लगाए जो FAR को प्रभावी बनाते हैं.
किसी परियोजना का फ्लोर एरिया रेशियो (FAR) परियोजना के घनत्व का एक महत्वपूर्ण संकेतक है और इसमें कितना घर खर्च होता है. हम बताते हैं कि वास्तव में FAR क्या है और घर खरीदारों के लिए इसका महत्व क्या है.
फर्श क्षेत्र अनुपात (FAR) या फर्श अंतरिक्ष अनुपात (एफएसआर) अधिकतम मंजिल स्थान को दर्शाता है जो किसी दिए गए टुकड़े पर बनाया जा सकता है. दूसरे शब्दों में, यह भवन के कुल निर्मित फर्श क्षेत्र और भूमि क्षेत्र के बीच का अनुपात है. इसे कुछ बाजारों में FSI (फ्लोर स्पेस इंडेक्स) के रूप में भी जाना जाता है.
एक परियोजना का FAR भवन का कुल फर्श क्षेत्र है भवन में सभी मंजिलों द्वारा कवर की गई जगह सहित उस भूमि के क्षेत्र से विभाजित जिस पर परियोजना का निर्माण किया जा रहा है. FAR का निर्णय नगर निगमों या विकास प्राधिकरण द्वारा किया जाता है विकास नियंत्रण विनियमों (DCR) के अनुसार और एक शहर या एक इलाके से दूसरे में भिन्न होता है.
FAR इस बात का संकेत है कि किसी दिए गए भूखंड पर एक डेवलपर कितना निर्माण कर सकता है. उदाहरण के लिए, यदि कोई विकास प्राधिकरण उच्च FAR की अनुमति देता है तो इसका परिणाम सघन निर्माण होगा. एक कम FAR क्षेत्र में रहने वाली आबादी के घनत्व पर भी जांच रखने में मदद करता है. इन पेचीदगियों और शहरों को कैसे आकार दे सकते है इसे देखते हुए विकास प्राधिकरण हर क्षेत्र के लिए एक FAR स्थापित करने का प्रभारी है. एक शहर के भीतर भी FAR अलग हो सकता है.
भूमि की कमी को देखते हुए, अधिक निर्माण की दिशा में झुकाव या झुकाव है. हालाँकि बेतरतीब निर्माण एक संरचना के स्वास्थ्य के लिए अच्छा नहीं हो सकता है यही कारण है कि FAR सभी भारतीय शहरों में एक जनादेश है और डेवलपर्स इन नियमों का पालन नहीं कर सकते.
आपने डेवलपर्स को एक उच्च FAR के लिए पूछते हुए भी सुना होगा. कुछ क्षेत्रों में बाद के स्तर पर एक अतिरिक्त मंजिल का निर्माण करना भी आपको अधिक महंगा पड़ेगा. कैसे उदाहरण के लिए गुड़गांव को लें.
मुख्यमंत्री ने हाल ही में लाइसेंस प्राप्त प्लॉट किए गए विकास में एक स्वतंत्र आवास इकाई के रूप में चौथी मंजिल के पंजीकरण के लिए अपनी हरी झंडी दे दी है लेकिन इसके लिए अतिरिक्त FAR भी खरीदना पड़ता है. इस अतिरिक्त राशि का उपयोग नगर निगम गुड़गांव द्वारा क्षेत्र में बुनियादी ढांचे को विकसित करने के लिए किया जाएगा.
क्या अधिक निर्माण डेवलपर को कम कीमत पर बेचने की अनुमति देता है? जरूरी नहीं है कि रियल एस्टेट डेवलपर्स को केवल सही कीमतों पर दिखाई देने वाली चीजों की तुलना में अधिक बेचने की तुलना में अधिक ध्यान रखना है. केवल तभी जब FAR में परिवर्तन या वृद्धि के साथ घनत्व मानदंड बदल जाते हैं तो एक डेवलपर होमगार्ड के मूल्य लाभ के लिए परिवर्तन का उपयोग कर सकता है.
विभिन्न स्थानों में ऊँचाई के साथ-साथ प्रतिबंध भी हैं और इसलिए यदि कोई डेवलपर चाहता है तो भवन मानदंड उसे अधिक निर्माण करने की अनुमति नहीं देता है. इन मानदंडों का उल्लंघन करना उचित नहीं है क्योंकि संरचना के साथ-साथ निवासियों को भी सुरक्षा कोण दिया जाता है.
केरल भारतीय शहरों में सबसे अधिक स्वीकार्य FAR समेटे हुए है. स्थानीय स्व-सरकार (एलएसजी) विभाग ने केरल नगर पालिका भवन नियमावली केएमबीआर और पंचायत में इस साल के शुरू में संशोधन का एक सेट पेश किया. इसने राज्य भर में एक समान FAR का आह्वान किया.
2013 में आवासीय भवनों को चार का FAR दिया गया था और इस वर्ष, इसे वाणिज्यिक भवनों के साथ-साथ अस्पतालों, कार्यालयों, व्यवसायों, छोटे औद्योगिक और भंडारण स्थानों के लिए भी विस्तारित किया गया है. अधिकांश अन्य भारतीय शहरों में, FAR 1.5 और 1.5 के बीच भिन्न होता है. 2.5 और परियोजनाओं के प्रकार पर निर्भर करता है.
यदि किसी परियोजना के लिए उपयोग किए जा रहे भूखंड या भूमि का आकार 500 वर्ग फुट है, और उस विशेष शहर इलाके के लिए निर्धारित FAR 1.5 है तो निर्माण किए जा सकने वाले कुल फर्श का क्षेत्रफल 750 वर्ग फुट (500 × 1.5) होगा.
चूँकि भूतल पर उपलब्ध अधिकतम स्थान लगभग 500 वर्ग फुट होगा,इसलिए 250 वर्ग फुट के शेष निर्मित क्षेत्र के साथ बस एक और मंजिल का निर्माण संभव है. इसलिए भूखंड क्षेत्र और उस विशेष इलाके में लागू FAR को देखते हुए, एक डेवलपर को एक मंजिला इमारत बनाने की अनुमति दी जाएगी.
एफएसआई, जिसका अर्थ है फ्लोर स्पेस इंडेक्स, जिसे फ्लोर एरिया रेशियो (FAR) के रूप में भी जाना जाता है, प्लॉट के कुल क्षेत्र के कुल निर्मित क्षेत्र का अनुपात है. FAR और एफएसआई को समान रूप से उपयोग किया जाता है एकमात्र अंतर यह है कि पूर्व को अनुपात के रूप में व्यक्त किया जाता है एफएसआई एक सूचकांक है और प्रतिशत में व्यक्त किया जाता है.
किसी विशेष क्षेत्र की नगरपालिका परिषद उस क्षेत्र में निर्माण की मात्रा और इमारतों के आकार को विनियमित करने के लिए एक निश्चित सीमा में एफएसआई सीमा की स्थापना के लिए जिम्मेदार है. चूंकि एफएसआई एक उपाय है जो किसी इमारत की ऊंचाई और पदचिह्न को जोड़ती है इसे विनियमित करना भवन के डिजाइन में लचीलापन सुनिश्चित करता है.
उदाहरण के लिए यदि 10,000 वर्ग मीटर के एक विशेष भूखंड क्षेत्र के लिए 1 का एफएसआई आवंटित किया जाता है, तो, परियोजना के लिए 10,000 वर्ग मीटर के निर्माण की अनुमति होगी. इसी तरह, यदि एफएसआई 1.5 है और आपके पास 1,000 वर्ग फुट की भूमि है तो आप 1,500 वर्ग फुट की कवर संरचना का निर्माण कर सकते हैं. सूत्र काफी सरल है -
प्लॉट एरिया x FSI = बिल्ट-अप एरिया.
नोट: 1.5 का FAR 150% के FSI के रूप में व्यक्त किया गया है.
ध्यान दें कि वाणिज्यिक भवनों पर भी एफएसआई लागू है.
हाल ही में बृहन्मुंबई नगर निगम बीएमसी ने औद्योगिक भूमि को वाणिज्यिक या आवासीय उपयोग में परिवर्तित करने के लिए तैयार रेकनर दर आरआर के 20% भूमि मूल्य के प्रीमियम भुगतान की अनुमति दी. यह प्रारंभ प्रमाणपत्र सीसी प्राप्त करने के समय किया जा सकता है. एक तरफ तकनीकी, इस प्रीमियम भुगतान का क्या मतलब है.
सटीक स्थान या यहां तक कि ज़ोन या भवन के प्रकार के बावजूद एक प्रीमियम FSI आपको अनुमेय FSI का विस्तार करने में मदद करेगा. Premium FSI Flexibility की अनुमति के लिए Government को Payment किया गया शुल्क है.
प्रीमियम एफएसआई के लिए मानदंड -
| सड़क की चौड़ाई, | प्रीमियम एफएसआई, |
|---|---|
| 30-40 ft | 20% |
| 40-60 ft | 30% |
| Over 60 ft | 40% |
इसलिए यदि आपके पास 30-40 फीट की चौड़ाई के साथ एक सड़क है तो आप आवश्यक एफएसआई शुल्क के भुगतान पर अनुमेय एफएसआई की तुलना में 20% अधिक निर्माण कर पाएंगे.
भूमि क्षेत्र x सामान्य FSI x प्रीमियम FSI प्रतिशत में = बिल्ट-अप क्षेत्र
FAR मूल्य स्थानीय नगर निगमों द्वारा निर्धारित किया जाता है उस क्षेत्र के निवासियों के लिए सर्वोत्तम संभव रहने की स्थिति सुनिश्चित करने के लिए, जनसंख्या के घनत्व को ध्यान में रखते हुए, खुले स्थानों की उपलब्धता, परियोजना के पर्यावरणीय प्रभाव और एक प्राकृतिक स्थिति में तैयारी. आपदा. यद्यपि FAR की गणना के तरीके एक शहर से दूसरे शहर में भिन्न होते हैं लेकिन मूल्य आम तौर पर 2.5 से अधिक नहीं होता है.
एक डेवलपर के लिए अधिक मंजिल क्षेत्र, भवन जितना लंबा हो सकता है. इसलिए, यदि आप इस तरह की परियोजना में एक संपत्ति खरीदते हैं, तो आप संभवतः कई अन्य निवासियों के साथ एक सघन क्षेत्र में रहेंगे और आम सुविधाओं और बिजली, पानी, क्लबहाउस, स्विमिंग पूल, लिफ्ट आदि पर खर्च करेंगे.
हालांकि, कम FAR के साथ एक परियोजना के लिए पुनर्विक्रय मूल्य एक उच्च-FAR परियोजना में मौजूद संपत्ति की तुलना में अधिक होने की संभावना होगी. इसका कारण यह है कि कम FAR परियोजना का मतलब आमतौर पर छोटी इमारतों कम जनसंख्या घनत्व और परियोजना के आसपास अधिक खुले क्षेत्र होते हैं.
FAR के संबंध में नियम और दिशानिर्देश निर्माण को जांच में रखने में मदद करते हैं, और कुछ हद तक एक इमारत की संरचनात्मक सुरक्षा भी सुनिश्चित करते हैं. FAR नियमों की अनुपस्थिति में अनधिकृत निर्माणों में वृद्धि होगी. यहाँ FAR के कुछ लाभ हैं खुले स्थानों और निर्मित स्थानों के बीच एक स्पष्ट सीमांकन है. अधिकारियों को स्थिर नियोजित विकास को बढ़ावा देने में मदद करता है.
एक डेवलपर द्वारा FAR उल्लंघन आमतौर पर प्रकाश में आता है केवल जब संबंधित विकास प्राधिकरण एक पूर्णता प्रमाण पत्र जारी करता है. इसलिए घर खरीदारों को परियोजना में संपत्ति खरीदने से पहले पूर्णता प्रमाण पत्र देखने के लिए कहना चाहिए. शहर इलाके के FAR नियमों का उल्लंघन करने वाली परियोजना में एक संपत्ति खरीदना आपकी ऋण योग्यता पर गंभीर परिणाम हो सकता है, यदि आप ऋण के लिए आवेदन करना चाहते थे.
FAR के लिए कुछ महत्वपूर्ण अपवाद आम रिक्त स्थान, पार्किंग क्षेत्र, बालकनी के रूप में किसी भी आंतरिक खुले स्थान, पार्किंग के लिए विशेष रूप से उपयोग किए जाने वाले बेसमेंट, अटारी, बाहरी स्थान खेल अदालत आदि जैसी सुविधाएं हैं. ये क्षेत्र FAR में शामिल नहीं हैं.
FAR तल क्षेत्र अनुपात की गणना एक सरल सूत्र द्वारा की जाती है. इस भूखंड क्षेत्र द्वारा विभाजित सभी मंजिलों का कुल कवर क्षेत्र. मान लीजिए कि बिल्डर को 1,500 एम 2 का प्लॉट मिला है, और विकास योजनाओं के अनुसार अनुमेय FAR फ्लोर एरिया रेशियो 1.5 है. उसे इस भूखंड के 3,000 एम 2 पर एक इमारत बनाने की अनुमति है. यह कुल भूखंड क्षेत्र की तुलना में भवन में इस कुल तल क्षेत्र का अनुपात है.
निर्मित क्षेत्र में दीवारें, बुनियादी संरचना, लॉबी स्थान या सीढ़ी शामिल होगी. FAR अलग-अलग असमानता विभिन्न शहरों इलाके या यहां तक कि भूमि की प्रकृति के आधार पर हो सकता है. औद्योगिक, वाणिज्यिक, आवासीय, कृषि, या गैर-कृषि. इसका कारण जैविक विकास पैटर्न जनसंख्या की गतिशीलता और निर्माण गतिविधियां शहर से शहर में भिन्न होती हैं. बहुत कुछ सरकारी नियमों पर निर्भर करता है.
प्रीमियम एफएसआई (फ्लोर स्पेस इंडेक्स) यदि आपको स्वीकार्य एफएसआई का विस्तार करने की आवश्यकता है तो आपको सरकार को एक प्रीमियम शुल्क देना होगा. इस एफएसआई का लाभ उठाने के लिए जमीन की एबटिंग रोड कम से कम 30 फीट होनी चाहिए.
30 - 40 फीट रोड चौड़ाई - 20% प्रीमियम फ़्लोर स्पेस इंडेक्स.
40 - 60 फीट रोड चौड़ाई - 30% प्रीमियम फ़्लोर स्पेस इंडेक्स.
60 फीट से अधिक सड़क की चौड़ाई - 40% प्रीमियम फ़्लोर स्पेस इंडेक्स.
यदि भवन की भूमि की स्थिति में 30 - 40 फुट की सड़क है तो आप 20% की प्रीमियम एफएसआई का लाभ उठा सकते हैं, जिसका अर्थ है कि आप स्वीकार्य एफएसआई की तुलना में 20% अधिक निर्माण कर सकते हैं.
एक इमारत के पूरे तल क्षेत्र के लिए FAR का हिसाब है न कि केवल भवन के पदचिह्न. वर्गाकार फुटेज गणना से निष्कासित ऐसे बेसमेंट, पार्किंग गैरेज, सीढ़ियों और लिफ्ट शाफ्ट के रूप में निर्बाध क्षेत्र हैं. विभिन्न नंबरों वाली इमारतों में समान मंजिल-क्षेत्र-अनुपात मान हो सकता है.
हर शहर में एक सीमित क्षमता या सीमित स्थान होता है, जिसे सुरक्षित रूप से उपयोग किया जा सकता है. इस बिंदु से परे कोई भी उपयोग किसी शहर पर अनुचित तनाव डालता है. इसे कभी-कभी सुरक्षित लोड कारक के रूप में जाना जाता है.
FAR चर है क्योंकि जनसंख्या की गतिशीलता, विकास पैटर्न और निर्माण गतिविधियां भिन्न होती हैं और क्योंकि भूमि या स्थान की प्रकृति जहां एक इमारत रखी जाती है, वह भिन्न होती है. औद्योगिक, आवासीय, वाणिज्यिक, कृषि और गैर-कृषि संबंधी स्थानों में सुरक्षित लोड कारक भिन्न होते हैं इसलिए उनके पास आम तौर पर फर्श क्षेत्र अनुपात भिन्न होते हैं. अंत में स्थानीय सरकारें नियमों और प्रतिबंधों को स्थापित करती हैं जो FAR का निर्धारण करते हैं.
FAR किसी भी देश में विकास के लिए एक महत्वपूर्ण निर्धारण कारक है. एक कम मंजिल क्षेत्र अनुपात आमतौर पर निर्माण के लिए एक बाधा है. कई उद्योग बड़े पैमाने पर रियल एस्टेट उद्योग, डेवलपर्स के लिए अंतरिक्ष और भूमि संसाधनों को खोलने के लिए FAR में बढ़ोतरी की तलाश करते हैं.
एक बढ़ी हुई मंजिल क्षेत्र अनुपात एक डेवलपर को अधिक निर्माण परियोजनाओं को पूरा करने की अनुमति देता है जो अनिवार्य रूप से अधिक बिक्री की ओर जाता है प्रति परियोजना व्यय में कमी, और मांग को पूरा करने के लिए अधिक आपूर्ति.
4,000 वर्ग फुट के लॉट पर स्थित एक कहानी के साथ 1,000 वर्ग फुट की इमारत का फर्श क्षेत्र अनुपात 0.25x होगा. उसी तल पर एक दो मंजिला इमारत जहां प्रत्येक मंजिल 500 वर्ग फुट था उसी मंजिल-क्षेत्र-अनुपात का मूल्य होगा.
एक अन्य तरीके से माना जाता है, बहुत कुछ में 2.0x का फर्श क्षेत्र अनुपात और वर्ग फुटेज 1,000 है. इस परिदृश्य में एक डेवलपर एक ऐसी इमारत का निर्माण कर सकता है जिसमें 2,000 वर्ग फुट की दूरी हो. इसमें दो कहानियों के साथ 1,000 वर्ग फुट की इमारत शामिल हो सकती है.
वास्तविक जीवन के उदाहरण के रूप में चार्लोट उत्तरी कैरोलिना में बिक्री के लिए एक Apartment इमारत पर विचार करें. Apartment कॉम्प्लेक्स के लिए पूछ की कीमत $ 3 मिलियन है और 17,350 वर्ग फीट तक फैला है. पूरा लॉट 1.81 एकड़ या 78,843 वर्ग फीट का है. फर्श क्षेत्र अनुपात 0.22x या 17,350 78,843 से विभाजित है.
एक कारण है कि विभिन्न क्षेत्रों में FAR तय है या अधिकारियों द्वारा तय किए जाने की आवश्यकता है. उदाहरण के लिए उच्च-भूकंपीय क्षेत्रों में रियल एस्टेट डेवलपर्स को किसी भी सीमा के बिना उच्च-उगने की अनुमति देता है असुरक्षित है.
दूसरी ओर एक उच्च FAR बिल्डर को अधिक इकाइयों को विकसित करने में मदद करेगा जिससे विकास की लागत में कमी आएगी. फिर भी निर्माण में इनपुट लागत भी एक प्रमुख निर्धारक है कि अंतिम मूल्य क्या होगा. इसलिए FAR में मात्र वृद्धि से संपत्ति की कीमतों में कमी नहीं हो सकती है.
FAR विकास नियंत्रण नियमों DCR पर निर्भर करता है और इसकी गणना संरचना और उसके परिवेश की सुरक्षा को ध्यान में रखते हुए की जाती है. टियर -2 और टियर -3 शहरों में तुलनात्मक रूप से कम रोजगार के अवसर हैं और अविकसित या विकासशील अवसंरचना है और इसलिए विकास के लिए रास्ते कम हैं जो उन्हें पिछड़ जाता है. FAR एकमात्र कारक नहीं है जो किसी शहर के विकास को प्रभावित करता है.
आवास योजना की संख्या की गणना विकास योजना में दिए गए घनत्व पैटर्न के आधार पर की जाती है जो प्रति आवास इकाई में 4.5 व्यक्तियों की आबादी को ध्यान में रखते हैं. अधिकतम FAR 125 या 1.25 है. उच्च FAR दिया जा सकता है, विकास के पैटर्न के आधार पर और 150 से अधिक नहीं होना चाहिए.